Este documento puede ser definido como un contrato privado donde ambas partes, el comprador y el propietario, acuerdan la reserva de la compraventa de la propiedad. Así que conocer este contrato es fundamental al momento de adquirir o vender algún inmueble.

Ahora bien, ¿en qué consiste exactamente? ¿Cuáles son los tipos de contratos de arras? ¿Qué hacer en caso de incumplimiento? Esto se describirá a continuación.

En qué consiste un contrato de arras

Se trata de un contrato en que el comprador y el vendedor reservan la compraventa del inmueble, para lo cual el comprador debe entregar una cantidad de dinero acordada entre las partes como señal. Al ser privado, es un documento diferente al contrato de alquiler o arrendamiento tradicional.

Así que es considerado como un precontrato, donde se expresa la obligación de que ambas partes firmarán el contrato de compraventa en el futuro. Usualmente, el plazo establecido es de dos meses, tiempo suficiente para formalizar la hipoteca y realizar todos los trámites necesarios para completar la transacción de forma exitosa.

Acerca del pago acordado

La cantidad acordada en este contrato no está establecida por la ley, por lo que las partes involucradas son las que decidirán al respecto. Lo usual es que se entregue el 10?l importe de la transacción, pero no es una norma. Esta señal normalmente se paga en efectivo o mediante un cheque, pero el método utilizado dependerá del acuerdo establecido por el comprador y el vendedor.

La señal está sujeta al 10? IVA en el caso de que se trate de una vivienda nueva, y posteriormente se descontará de la cantidad total a pagar por la propiedad. Por otro lado, se debe acordar una penalización que se pueda aplicar si alguna de las partes incumple el contrato. Usualmente se realizan dos pagos.

El primero se realiza cuando se procede a firmar el contrato y el segundo en el momento en que se firma el documento ante el notario. Generalmente el pago se realiza mediante un cheque conformado o un cheque bancario. También se deben incluir los gastos relacionados con el registro, la notaría y los impuestos de actos jurídicos, de los cuales se hace cargo el comprador, así como la plusvalía municipal, la cual debe pagar el vendedor.

¿Qué datos incluye este contrato?

El documento debe contener de forma detallada todos los datos del comprador y el vendedor, así como de la propiedad implicada. Así mismo, se deben especificar los acuerdos entre las partes. Contiene los siguientes detalles:

¿Quiénes deben firmar?

Generalmente se firma entre el comprador y el propietario de la vivienda, sin embargo, pueden existir alguna excepciones. Por ejemplo, en el caso de que los compradores sean un matrimonio, uno de los dos cónyuges puede firmar en representación del otro. Si se trata de un matrimonio que se encuentra en régimen de separación de bienes o de una pareja que no se encuentra casada, ambos miembros deben firmar.

¿En qué casos se realiza un contrato de arras?

Este tipo de documentos se realiza cuando el comprador desea una propiedad pero no cuenta con el capital necesario para adquirirla en el momento. Por ello, recurre al contrato de arras y decide pagar una pequeña cantidad de dinero como garantía para asegurar la compraventa del inmueble.

Si el comprador tiene interés en la propiedad pero aún no está seguro de comprarla, lo más recomendable es que se pague una señal por una baja cantidad de dinero, de esta manera no perderá demasiado. Por el contrario, si el comprador realmente desea adquirir la propiedad, establecerá una señal alta para asegurar que el vendedor cumpla con el contrato.

Tipos de contratos de arras

Básicamente existen tres tipos de contratos de arras, los cuales varían de acuerdo a la intención de las partes involucradas:

Qué pasa si no se cumple con el contrato de arras

Ahora bien, en caso de que no se lleve a cabo la compraventa de la propiedad en el plazo establecido, la ley indica que ambas partes se liberan del contrato. Sin embargo, el responsable de la demora será quien pierda el importe de la señal, sin tener en cuenta las circunstancias que hayan ocasionado la demora.

Si el comprador es el responsable del incumplimiento, perderá el importe pagado como señal. Por otro lado, si se ha establecido en el contrato, deberá indemnizar al propietario por concepto de daños y perjuicios ocasionados. No obstante, si es el vendedor quien incumple el contrato, no solo deberá devolver el importe, también deberá pagar el doble de la cantidad entregada.

La única manera en la que el comprador puede recuperar parte de la señal pagada después de firmar el contrato es si demuestra que existe algún vicio oculto. Esto se trata de algún defecto grave en la propiedad que ha aparecido sin el conocimiento del comprador. Estos defectos deben estar presentes antes de la venta y existir al momento de firmar.

El plazo máximo para alegar un vicio oculto es de seis meses, contando desde el momento en que ambas partes firman. Luego de este plazo no se puede realizar este proceso.